Qu’est ce qu’une SCPI
Qu’est ce qu’une SCPI ? Il s’agit là d’une question que plusieurs personnes se posent. La SCPI est le sigle utilisé pour désigner les Sociétés Civiles de Placement Immobilier et qui fait appel à l’épargne publique. De ce fait, la SCPI est un support de placement / investissement d’épargne sécurisé qui a pour vocation d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif.
La SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’AMF. Elle s’occupe de l’acquisition des biens, de leur gestion (travaux, taxe foncière, gestion locative, etc.)
Les investisseurs qui achètent des parts de SCPI deviennent donc propriétaires d’un pourcentage du patrimoine détenu par la SCPI et perçoivent des revenus issus de la gestion faite par la SCPI de ce patrimoine. Ces revenus sont calculés et versés au prorata des parts détenues par les porteurs de parts.
Les SCPI présentent de nombreux avantages :
- Outil de création de patrimoine
- Source de création de revenus
- Absence de souci lié à la gestion du bien
- Support d’investissement peu volatil (sous jacent immobilier)
- Flexibilité du support en terme de revente
SCPI : les chiffres clés
La SCPI est un support d’investissement dont le succès n’est plus à démontrer. Il a su attirer un grand nombre d’investisseurs et affiche des performances tout aussi attrayantes.
En 2017, les SCPI ont battu un nouveau record de collecte en réalisant une collecte de plus de 6 milliards d’euros soit une augmentation de plus de 15% par rapport à son niveau l’année précédente.
De la même manière, elles ont su instauré pour chacune d’entre elles, une réelle politique de gestion et d’investissement ce qui permet au support d’afficher un taux de rendement moyen sur l’année de 4,43% (5,02 % pour les SCPI diversifiées, 4,94% pour les spécialisées, 4,56% pour les SCPI de commerce et 4,33% pour les SCPI de bureaux).
Comment investir en SCPI
Il existe plusieurs méthodes d’investissement en SCPI. En effet, selon le profil patrimonial, la situation fiscale et l’objectif de chaque investisseur, il sera conseillé d’investir selon telle ou telle autre méthode.
SCPI au comptant
L’investissement en SCPI au comptant est l’une des méthodes d’investissement et elle est de loin, la méthode la plus utilisée. Le principe veut qu’un investisseur, disposant de liquidités, les utilise pour acquérir des parts de SCPI.
Cette méthode d’investissement s’inscrit tout à fait dans la logique d’une opération de constitution et de valorisation de patrimoine immobilier professionnel qui sera exploité et géré par une société spécialisée ce qui évite tout souci de gestion.
Le montant de l’investissement est tout à fait modulable et une fois l’investissement réalisé, le porteur de parts pourra donc bénéficier de revenus complémentaires et pourra donner une certaine diversification à son patrimoine.
SCPI en assurance vie
Investir en SCPI via un contrat d’assurance vie revient à combiner les avantages de ces deux supports d’investissement. En effet, certains contrats d’assurance vie permettent d’intégrer en leur sein des parts de SCPI.
En effet, cela consiste en l’ouverture d’un contrat d’assurance vie classique avec pour supports au sein du contrat, des parts de SCPI. Ce mode d’investissement présente de nombreux avantages dont le plus important est que l’investisseur voit s’appliquer à ses parts de SCPI, la fiscalité avantageuse de l’assurance vie. Les revenus générés par ces parts restent au sein du contrat et sont automatiquement réinvestis.
Rappel sur la fiscalité de l’assurance vie à compter du 1er Janvier 2018.
Pour tous les versements effectués après le 27 Septembre 2017, le contribuable est soumis au prélèvement forfaire unique (PFU) de 30% (12,8% + 17,2% de prélèvements sociaux). Cette règle s’applique aux contrats dont la durée de détention est inférieure à huit ans. Au delà de 8 ans, l’abattement de 4600 € (9200€ pour un couple) reste applicable ainsi que le PFL de 7,5% et ce, jusqu’à 150 000 € soit un total d’imposition de 24,7% (PFL 7,5%+ 17,2 % PS).
Au delà de 150 000 €, le contribuable est d’office soumis au PFU de 12,8%, en plus du PS de 17,2% soit un total de 30%.
SCPI à crédit
Les SCPI à crédit sont la méthode adaptée pour optimiser au mieux son investissement en SCPI et réduire son effort en terme de trésorerie. Selon l’objectif patrimonial de l’investisseur, il sera opportun d’opter pour un financement à crédit.
L’une des raisons d’opter pour ce type de financement, est le niveau actuel des taux bancaires. De plus, il faut savoir qu’un financement à crédit de parts de SCPI permet de bénéficier d’un effet de levier et surtout l’avantage fiscal de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt.
Il existe trois types de crédit octroyé par les banques pour un financement de parts de SCPI. Le type de crédit dépendra par exemple, du montant d’investissement souhaité, du statut de l’investisseur (locataire ou propriétaire) et de son taux d’endettement.
Ainsi, de manière générale, les banques proposent des crédits consommation, des crédits in fine et des crédits amortissables.
SCPI en démembrement
Il s’agit de la dernière méthode d’investissement en SCPI. Cela consiste comme pour un bien immobilier traditionnel, en la séparation de la propriété du bien (en l’occurrence il va s’agir de la propriété des parts), en deux droits distincts: l’usufruit et la nue propriété. Chacune des parties acquiert donc des droits différents pendant une durée déterminée en amont.
Ainsi, le nu propriétaire détient uniquement la propriété du bien durant la durée du démembrement. Il récupère la pleine propriété après l’extinction du démembrement.
Fiscalement, cela aura pour conséquence de l’exonérer d’impôt sur le revenu et d’IFI.
De son côté, l’usufruitier lui a le droit de jouir du bien, et en l’occurrence, de percevoir les revenus issus de la SCPI. Il sera donc soumis à l’impôt sur le revenu et à l’IFI.
Il faut retenir que la nue propriété est adaptée pour des personnes fortement imposées et n’ayant pas un besoin immédiat de revenus complémentaires. L’usufruit est conseillé pour des personnes peu imposées et disposant de déficit foncier par ailleurs.
Pourquoi investir en SCPI à crédit
Investir en SCPI à crédit est un mode d’acquisition de parts de SCPI de plus en plus prisé. En effet, cela permet aux personnes ne disposant pas d’une fort capital à investir, de pouvoir néanmoins à ces parts, grâce au crédit.
Les investisseurs qui optent pour ce mode d’acquisition et de financement bénéficient d’un grand nombre d’avantages qui sont importants. Le premier avantage pour une personne ayant choisi d’investir en SCPI à crédit est l’effet de levier.
Les taux d’emprunt bancaires étant actuellement bas comparativement aux taux de rendement délivrés par les SCPI, investir en SCPI à crédit permet donc de bénéficier d’un fort effet de levier financier (les revenus de la SCPI couvrent tout ou partie des mensualités de crédit).
De plus, les intérêts d’emprunt liés au crédit, sont déductibles des revenus du contribuable ce qui aura une incidence fiscale favorable.
En outre, investir en SCPI à crédit permet de bénéficier des avantages traditionnels de la SCPI.
Les différents types de crédit
Opter pour un investissement en SCPI à crédit est la solution idéale pour des personnes ne disposant pas d’un capital important pour investir au comptant. Elle est également recommandée pour des investisseurs ayant une situation financière beaucoup plus importante. En tout état de cause, l’investissement à crédit permet de bénéficier de l’effet de levier de crédit, surtout que les taux d’emprunt sont actuellement bas.
Investir en SCPI à crédit peut être réalisé par le biais de deux types de crédit. Ces crédits sont octroyés par les banques et prennent, selon le profil de l’investisseur et le montant d’investissement envisagé, 2 formes :
Crédit consommation
Contrairement à la légende urbaine, les crédits consommation peuvent être affectés au financement des SCPI. Pour un montant faible, généralement moins de 75 000 euros d’investissement, les investisseurs peuvent avoir recours à ce type d’investissement.
Par le crédit consommation, l’investisseur bénéficie d’un formalisme allégé et de délais de traitement raccourcis.
Crédit immobilier
Le crédit immobilier est l’une des deux formes de crédit pour le financement des parts de SCPI. En effet, il est adapté contrairement au crédit consommation à un montant d’investissement important (généralement de l’ordre de 100 euros). L’investisseur peut opter pour l’un ou l’autre des crédits immobiliers suivants pour investir en SCPI :
Crédit in fine
Le crédit in fine est généralement utilisé par des personnes disposant de capitaux et souhaitant minimiser leur effort d’épargne mensuel et souhaitant bénéficier des avantages d’un crédit en SCPI (effet de levier, déduction des intérêts d’emprunt).
Investir en SCPI à crédit via un crédit in fine permet à l’investisseur de ne payer uniquement que les intérêts liés à l’emprunt pendant toute la durée de vie du crédit, et de rembourser le capital au terme.
Crédit amortissable
Investir en SCPI à crédit par un crédit amortissable définit les modalités de remboursement du crédit. En effet, par un crédit amortissable, l’investisseur rembourse par mensualités constantes son emprunt. Cette mensualité comporte une part d’intérêt et de capital. C’est le crédit traditionnel, le plus souvent privilégié par les investisseurs.
Comment fonctionne la SCPI à crédit
Investir en SCPI à crédit présente un fonctionnement identique à celui dans le cas d’un achat au comptant. Seul le mode de financement diffère.
En effet, la prise en compte de la souscription et donc de l’investissement par la société de gestion interviendra seulement à partir du moment où l’organisme sollicité aura accepté la demande de prêt et procédé au déblocage des fonds sur les comptes de la SCPI.
Une fois la souscription prise en compte, l’investisseur percevra des loyers qui lui serviront selon leur importance, à procéder au remboursement des mensualités de crédit. Il aura selon les cas, un effort d’épargne à effectuer tous les mois (différence entre la mensualité de crédit et loyer perçu).
Avantage fiscal du crédit
Investir en SCPI à crédit présente un avantage d’ordre fiscal pour l’investisseur : celui de pouvoir procéder à la déduction des intérêts d’emprunt.
Bien que tous les types de crédit pour investir en SCPI à crédit ne permettent pas de procéder à cela (en l’occurrence les crédits consommation), la déduction des intérêts d’emprunt permet à l’investisseur de voir ses revenus fonciers imposables baisser avec pour principale conséquence également une diminution de l’impact fiscal. Cette déduction est autorisée sans limite de montant et de durée.
Investir en SCPI à crédit est donc recommandé pour des personnes fortement imposées et souhaitant se constituer des revenus complémentaires à l’âge de la retraite puisque les loyers serviront à combler le paiement des mensualités de crédit ce qui réduira l’effort d’épargne de l’investisseur.
Attention, les intérêts ne peuvent être déductibles que si les biens de la SCPI sont situés en France. De la même manière, les banques sont encore plus réticentes en ce qui concerne le financement des parts de SCPI européennes.
Effet de levier du crédit grâce à la SCPI
L’effet de levier grâce à la SCPI est l’un des principaux avantages dont bénéficie un investisseur pour investir en SCPI à crédit. En effet, l’effet de levier grâce à la SCPI est réalisé par la différence de taux.
Les taux d’emprunt bancaires étant bas, et ceux des SCPI, plus élevés (une moyenne 2017 de 4,43%), l’effet de levier se réalise justement par cette différence. Investir en SCPI à crédit permettra donc à l’investisseur de voir son effort d’épargne réduit puisque la SCPI génèrera un revenu supérieur à la mensualité attachée à son crédit bancaire. Ce revenu couvrira donc en partie la mensualité de crédit.
Quel rendement espérer pour un investissement en SCPI à crédit ?
Investir en SCPI à crédit est à coup sûr l’une des méthodes pour doper la rentabilité de son investissement.
En effet, comme dit plus haut, investir en SCPI à crédit permet de bénéficier d’un effet de levier financier du fait de la différence entre taux d’intérêt d’emprunt et taux de rendement de la SCPI.
En effet, la rentabilité que peut attendre un investisseur qui a choisi d’investir à crédit, dépendra fortement de l’effet de levier créé. Celle ci sera plus importante si l’effet de levier l’est. Et donc si le taux de rendement de la SCPI l’est également.
Comment trouver un crédit pour investir en SCPI
Pour investir en SCPI à crédit, la meilleure manière est d’avoir recours à un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, courtier en prêt, etc.) . En effet, celui ci sera à même de vous accompagner tout le long de votre projet : de la sélection de la ou des SCPI à l’allocation à effectuer.
Il reste néanmoins important, pour investir en SCPI à crédit, de déterminer le montant de l’investissement envisagé et donc le type de crédit pour le financement. Le type de crédit dépendra aussi des capacités de l’investisseur.
Enfin, il faudra se rapprocher d’une banque ou d’un courtier pour obtenir le crédit et à un bon taux, présenter un dossier solide avec de réelles garanties à l’appui.
Comment acheter des SCPI à crédit
Acheter des parts de SCPI à crédit se fait comme dans le cas d’un achat au comptant, à la seule différence que l’investisseur n’aura pas à émettre un chèque en règlement de sa souscription.
Dans un premier temps, pour investir en SCPI à crédit, l’investisseur devra procéder au remplissage de bulletin de souscription et autres documents.
Une fois la demande de prêt et l’offre de prêt acceptées, les fonds seront débloqués. A partir de ce moment, les fonds peuvent être :
- Envoyés directement par virement à la SCPI
Ou - Transférés à l’investisseur qui se chargera de régler sa souscription auprès de la SCPI.
A réception des fonds, la SCPI attribuera nominativement les parts et l’investisseur percevra ses revenus après le délai de jouissance qui rappelons le, varie d’une SCPI à une autre.
